福建省政府


福建省人民政府批转省建委等六个部门关于《福建省城市房地产综合开发公司管理暂行规定》的通知
福建省政府




省政府原则同意省建委等六个部门关于《福建省城市房地产综合开发公司管理暂行规定》，现批转给你们，请结合各地具体情况，认真研究贯彻。
城市土地、房屋实行统一规划、综合开发、配套建设是城市管理体制改革的一项重要措施。近年来，城市房地产综合开发公司在合理开发城市土地，加快市政工程建设，缓和城市住房紧张状况，改善人民居住条件，以及推行城市住宅商品化等方面，做了很多工作，取得了一定的成绩。
但必须看到，目前我省城市房地产开发工作还存在不少问题，行业不正之风有的还相当严重，因此，房地产市场要严肃认真地进行一次清理、整顿，对那些违法乱纪，社会信誉不好的企业，要认真查清问题，情节严重的要绳之以法；凡是不具备开发条件的“四无”企业，要坚决予以取缔。
各地要通过清理、整顿，进一步健全管理机构，完善规章制度，端正经营作风，提高行业信誉，促使房地产业沿着正确的方向健康发展。
这个“暂行规定”下达后，省建委等五个部门一九八五年颁发的闽建房（85）002号《关于印发〈福建省城市综合开发公司组建试行条例〉的通知》即停止执行。“暂行规定”在执行中遇到的问题，请径向省建委反映，以便进一步修订。

福建省城市房地产综合开发公司管理暂行规定
第一条 为了加强对全省房地产综合开发公司（包括城市建设综合开发公司）的管理，促进房地产开发事业的健康发展，维护城市建设的正常秩序，保障房地产开发公司的合法权益和正常的经营活动，特制定本暂行规定。
第二条 本规定适用于城市（包含县城、建制镇，下同）从事专营或兼营房地产综合开发的全民所有制和集体所有制的公司（以下简称开发公司）。
第三条 各级人民政府房地产管理部门为开发公司的归口管理机关，按照本暂行规定负责对本行政区内的开发公司（包括外来的开发公司）实行行业归口管理。未设立房地产管理机构或房管机构不具备管理条件的地方，由各级建委（或建设局）行使行业归口管理权。城市行业归口部门
要根据任务轻重明确分工或设立适当的办事机构，负责管理综合开发工作。
所有开发公司原隶属关系不变，但都必须服从当地人民政府行业归口管理部门对建设计划、标准、价格、经营方式、房地产市场、企业资质和队伍等实行统一管理。并接受计划、财政、工商、银行、物价、税务和审计部门的监督、检查和指导。
第四条 开发公司的宗旨主要是通过综合开发城市土地，发展住宅建设，为改善城市人民居住条件服务，为城市建设服务，讲求社会效益、环境效益和经济效益的统一。


开发公司的经营方针以服务为主，盈利为辅。
开发公司必须认真贯彻执行国家的方针、政策，自觉遵守各项法律、法令。按照城市规划要求，搞好城市土地开发和房屋建设。
第五条 开发公司要按照城市建设总体规划，制定开发区具体规划。同时，要编制较长期（三年左右）的综合开发计划，并接受计划部门的指导，搞好市政、公用、动力、通讯等基础工程和相应配套设施的建设，然后，将经过开发的地皮（土地所有权仍属国家）有偿转让给其他单位兴
建工程项目；也可以直接组织兴建住宅和其他经营性房屋（如贸易中心、综合服务楼、办公楼、仓库、旅馆和公用性质的厂房等）按规定进行出售。
第六条 开发公司用于建设的土地，根据土地统一管理的原则，视同国家建设用地。由开发公司或归口管理机关按规定程序，向有权机关申请，办理征地手续。申报时，必须备齐如下材料：
1．经有权机关审批的立项文件或开发任务委托书；
2．城市规划部门批准的小区规划图及土地管理机关（城市规划区内由城市规划管理部门）认可的征地地形图；
3．开发公司的年度计划或长期计划。
第七条 开发公司的审批程序：
省直各部门成立的开发公司，经各主管部门审查同意后，报省建委审批。
各地、市成立的开发公司，经地、市归口管理机关审查后，报省建委审批。
各县（市）成立的开发公司，经所在县（市）归口管理机关审查，报地（市）归口管理机关审核后转呈省建委审批。
开发公司持省建委正式批准文件和资质级别证书，向所在市、县工商行政管理局申请登记注册，经核准领取营业执照并在建设银行开户后，方准营业。有关审批、注册文件副本要抄送开发公司所在市、县房地产管理部门（或建委），以便当地实行行业归口管理。
凡各地（市）政府已经批准的开发公司，应按本规定申请补办资质级别证书。
第八条 开发公司按开发能力分三级：
具有年开发建成房屋建筑面积十万平方米以上能力的，为一级开发公司。
具有年开发建成房屋建筑面积五万至十万平方米能力的，为二级开发公司。
具有年开发建成房屋建筑面积五万平方米以内的，为三级开发公司。
开发公司资质级别证书统一由省建设委员会颁发。
开发公司只能承担与本公司资质级别相应的开发任务，不得越级承揽任务。
未持有省建委核发的资质级别证书的开发公司，不得经营城市规划区范围内的房地产开发业务。
第九条 开发公司必须具备下列基本条件：
1．有独立健全的经营管理机构和管理章程，经济上能够独立经营、自负盈亏，并依法承担经济责任。
2．有隶属主管部门任命的专职经理，并配备有同公司级别相适应的专职技术、财务、经营管理人员（不包括其附属施工企业的专业、技术人员）。一级开发公司要有不少于四名土建工程师，二名会计师（或一名会计师、二名助理会计师）；二级开发公司要有二名土建工程师和二名助
理会计师；三级开发公司至少要有一名专职土建工程师（或二名土建助理工程师）和二名有从事会计工作五年以上的会计人员。
3．有与经营规模、经济责任相适应的自有流动资金（包括主管部门拨入的资金、联合经营的企业单位提供的资金，不含银行贷款）。一级开发公司的自有流动资金不能少于二百万元；二级开发公司自有流动资金不能少于八十万元；三级开发公司自有流动资金不能少于二十万元。
4．有健全的财务管理制度及经济核算办法。具体按省财政厅、建行现行有关文件规定执行。
5．有固定的办公地点。
第十条 加强对房地产开发建设的价格管理：
1．开发公司建设的商品房按单方工程造价和法定利润之和制定售价。将已开发的土地转让给使用单位（土地只转让使用权），按开发土地的实际支出和法定利润之和收取土地开发费。
2．住宅小区内公建配套基础设施在市财政和有关部门没有专项投资的情况下，由所在市、县政府委托开发公司代收配套费，单列帐目，专款专用，不取利润。以上两项的价格和取费标准，由开发公司报当地房地产归口管理部门商同级建设银行、物价部门审批。
3．住宅小区配套设施中独立的商业中心、影剧院、体育场、医院、中小学校等，原则上应由市商业、文教、卫生等部门投资建设。有的经营性设施也可以由开发公司按规划建成后出租或出售给有关单位使用。
第十一条 开发公司经营房地产的法定利润率一般取成本费的百分之三至五。一级开发公司法定利润为百分之五；二级开发公司为百分之四；三级开发公司为百分之三，企业留利部分应按有关规定建立各种基金。
第十二条 开发公司的资金来源：一是自有资金（包括各级政府专项拨给的建房周转金）；二是单位或个人购房预付款；三是国家通过建行发放的住宅建设贷款。除此之外，有条件的城市，按规定经有权机关批准后，各开发公司可以同银行采取联合发售“住宅建设集资有奖证券”等方
式筹措建设资金。
第十三条 经批准登记开业的开发公司，是具有法人资格的经济实体，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，在经营过程中承担国家规定的法律和经济责任。任何部门和个人不得以任何方式或借口平调、挪用、侵吞、私分开发公司的房地产、资金、设备、材料和随意摊派费用。对侵犯
开发公司合法权益行为，开发公司有权抵制、索赔经济损失，直至向司法机关起诉。开发公司必须信守经济合同，提高经营信誉。凡不按合同规定交付房屋，以及发生房屋质量事故的，购房单位或个人有权向开发公司提出索赔，开发公司应严格按合同规定承担经济责任，负责赔偿损失。
开发公司收取小区配套费后，不进行小区配套同步建设的，要负经济责任，并补偿用户因此而造成的损失。
第十四条 城市住宅小区开发建设提倡采取招标、投标办法，鼓励各开发公司参加投标竞争，以降低工程造价，提高工程质量，缩短建设工期。招标投标办法，由各地（市）建委制定。
第十五条 开发公司业务经营范围不受地区条块的限制，允许跨地区、跨部门进行开发经营。各地（市）有关部门对参与本地区开发经营活动的公司，在计划安排、资金贷款、建设用地、动迁安置、材料供应等方面要一视同仁，为他们创造合理的竞争条件。
第十六条 开发公司在综合开发城市房地产时，必须按照基本建设程序办事，遵循先勘探设计后施工、先地下后地上的原则，统筹安排好生活配套设施，住宅小区内的上下水、供电、道路、通讯和环境公共卫生、商业服务网点、小学幼托等要与居住用房同步建设，同时交付使用，还要
搞好小区绿化，提高小区环境质量。
第十七条 城市人民政府和有关部门应积极支持、鼓励开发公司结合旧城改造进行房地产开发建设。开发公司改造旧区拆迁房屋，原则上实行拆一还一（指建筑面积）的办法。具体办法由各地（市）建委制定。
第十八条 开发公司要加强对施工单位的建筑工程质量管理，实行工程质量社会监督和第三方认证的制度，开发区的单体建筑由开发公司按照与施工单位的承包合同组织验收。整个小区以至居住区房屋及生活配套设施，要由城市建设主管部门组织房管、市政、公用、环卫、园林、环保
、消防、规划、质检等有关部门共同进行验收。未经验收合格的房屋不准出售，房管部门不得发给产权证。
第十九条 开发公司承建的城市商品住宅按国家规定不计基建规模，实行先建后卖的办法。但建成销售的房屋，购房单位必须按规定自带列入当年年度计划的基建投资指标，否则不得发售。开发公司新建住宅要划出一部分直接向个人出售，要求近期内这个比例不小于百分之三十，并有
计划地逐步扩大这个比例。
第二十条 开发公司必须贯彻政企分开的原则。行政机关办的开发公司，要在职责上、经济上与行政机关彻底脱钩。党政机关干部担任开发公司经理及公司其他职务的，必须辞去一头，即辞去兼任的公司职务或辞去党政机关的职务。
开发公司不行使政府部门的行政职能。对挂有住宅办、统建办、拆迁办、指挥部等多块牌子的开发公司，应从行政职能机构中分立出来，成为真正的经济实体。
第二十一条 凡开业两年以上的开发公司，必须建立营业手册，作为考核营业情况和参加投标、承接任务的依据。
开发公司营业手册由省建委会同有关部门统一制定。
开发公司要按国家有关规定每年二月底以前，向原登记的归口主管机关和市、县工商行政管理局及建委、建行提交资金平衡表或资产负债表，办理年检注册手续。
第二十二条 开发公司因企业名称、隶属关系、经营级别、经济性质等改变，或公司进行分解、合并、转业、关闭，须在原隶属归口主管单位核准三十天内，向上一级房地产归口主管部门和工商行政管理部门登记、办理手续。
第二十三条 本规定下达后，各地（市）归口主管部门要会同工商行政管理、建行等部门对现有的开发公司进行全面检查、清理和整顿。并督促开发公司补办登记、领证等有关手续。对于暂不完全具备条件的开发公司，要进行整顿充实、限期解决，在本规定下达一年内仍达不到等级标
准的，应取消其经营资格。对确实不具备经营条件的开发公司，应立即取缔。
第二十四条 本规定自颁发之日起实行，本暂行规定由省建委负责解释。



1986年10月28日
中国建设银行


关于试行国内合资建设暂行办法的通知

1982年10月14日，中国人民建设银行

各省、市、自治区计委、经委、财政局、人民银行分行、建设银行分行、国务院各部委：
为了进一步调动各方面进行经济建设的积极性，充分发挥部门、地区和企业在人、财、物和技术、经济等方面的潜力，更好地加强国民经济的薄弱环节，促进和引导合资联营事业的发展，现对国内合资建设有关问题拟订了暂行办法，发给你们试行。试行中的问题和意见，请告诉我们，以便补充修订。

附件：关于国内合资的暂行办法
近年来，各省、自治区、直辖市按照国务院《关于推动经济联合的暂行规定》，结合工业改组，采取各种形式，陆续举办了一批打破部门、行业、地区界限的联营企业和合资建设项目，效果比较好，但同时也出现了一些新问题，为了更好地促进和引导合资建设事业的健康发展，现将有关问题暂作如下规定：
一、合资建设的目的，是为了充分调动各方面的积极性，合理利用人力、物力、财力和各种自然资源，提高经济和社会效益，加快生产建设事业的发展，适应人民的物质、文化生活的需要。因此，必须坚持三项原则：1．服从国家整体利益和统一计划的要求；2．因地制宜、发挥优势、经济合理；3．平等互利，等价有偿。
二、合资建设项目的重点应放在发展国民经济最急需的煤、电、建材、森工、磷肥、钾肥、轻化工原料和供应市场、出口等短线缺门产品，重大节能措施，以及其他急需建设的方面，以加强国民经济薄弱环节，调整产业结构，促进经济发展。合资建设要尽可能利用现有企业和已有的设施。
三、合资建设不受部门、地区和所有制的限制。在中央与地方、城市与农村、全民与集体、工业与农业、工业与商业、农业与商业、军工与民用之间，均可根椐各自的优势（包括资源优势、资金优势、设备优势、技术优势等），按照前述原则进行组合。但不得随意改变合资各方的所有制和原来的隶属关系、财务关系。
四、合资建设的形式由合资各方协商确定，可以是共同投资、联合经营，可以是产品或半成品的补偿贸易，也可以是参加投资，按投资额享受一部分产品的使用权。
五、合资建设的资金构成和入股方式，按下述规定办法办理：
1．合资各方可以根椐各自的优势，分别以下列财产和资金向企业投资：
①厂房、场地、设备（包括停缓建工程在内）；
②企业结余的企业基金、利润留成资金，以税代利的国营企业和集体企业征收所得税后各项留成资金的结余；
③地方机动财力；
④国家预算投资；
⑤依据国家规定可以使用的其他资金。
下列各项不得用作合资建设投资：①应上交的税收、利润、折旧基金和资金占用费；②国家拨给的有指定用途的专款；③流动资金、银行贷款（不包括国家计划安排的国家财政预算内拨款改贷款）或以其他名义借贷的款项；④工农联营建设占用的农田不得作为直接投资，但可以征用土地补偿费入股；⑤一般性的生产技术不得作为投资，但某些先进技术经合资各方同意，可以采取适当方式分享利益。
2．合资联营企业为了保证生产顺利进行，联营各方除筹集固定资金外，同时要按合资比例筹集和补充所需的流动资金。
3．全民企业同集体企业或者同社队合资联营时，必须十分注意政策。在经营管理和利润分配等方面，要贯彻国家与集体利益兼顾的原则，要防止化大公为小公，化全民为集体，侵占国家利益，也要避免“一平二调”的情况。
各方用于合资联营的财产（包括停缓建项目的财产）应该按国家的规定合理作价。
六、合资建设项目要同工业改组、专业化协作、老企业技术改造和城市改造结合进行。凡能组织企业转产、利用停建或闲置厂房、场地的，就不要新建厂房或另占土地。只有在上述办法确实无法解决生产建设需要时，才能安排新的建设工程。进行建设时必须遵守《国家建设征用土地条例》和《环境保护法》。
七、合资企业的收益分配和债务分担按下列规定办理：
1．合资企业的经济收益分配一般采取：①按各方投资的比例分配利润和产品；②以产品补偿投资；③对合资一方实行定额利润分配；④按投资额享受产品使用权。
具体分配办法，由合资各方协商，在合同内明确规定，并由合资各方报同级计委会同经委和财政部门批准。
中央各部门与地方、企业合资建设时，要注意分享的利润、产品与提供的资金、物质相适应，不得减少中央财政应得的收入和中央应得的产品份额。
2．合资企业生产的产品，除按规定应由国家进行分配的以外，原则上归合资的各方所共有。如果合资企业的产品其主要原材料、燃料动力由国家供应的，或者是利用国家投资的原有设施生产的，应当按一定的比例上调由国家分配。上调的比例和办法由主管部门和合资的各方协商确定，其中涉及统配物资的分配和供应的，必须报经中央主管分配部门批准。
以产品偿还投资或按协议供应产品的，原则上应以合资企业投产后生产的产品偿还或供应。如经双方协商同意，需先用其它企业的产品来补偿或供应的，相应的价款由合资企业支付；但不准因此而影响国家的上调任务，其中属于统配的物资，必须经中央主管分配的部门批准。
3．合资企业应按税法的统一规定向国家交纳税金。
4．合资企业实现的利润，按以下办法处理：
①合资组成的经济实体所实现的利润，按国家规定提取企业基金后，再根椐协议分配给投资各方。合资各方原来就是经济实体的，分得的利润应视同本企业的利润，按照国家规定统一计算和提取企业基金或利润留成，其余上交财政。
②以国营企业为主体厂吸收各方资金成为新的经济实体的，主体厂只能按规定提取一次企业基金或利润留成，然后根椐协议合理分配给投资的各方。主体厂分得的部分全部上交财政。
③国家投资部份应分得的利润，按照谁给投资谁得利润的原则，由合资企业直接上交中央财政或地方财政。
5．合资联营企业如发生亏损，应根椐合同的规定，由合资各方分担。合资联营企业因发生严重亏损而倒闭时，应按有关的经济和民事法规以及合同的规定，清理财产，偿还债务。
6．合资企业的资金占用费，按规定由合资企业向投资各方交纳，再由投资各方上交各级财政。
7．合资企业提取的折旧基金，如系全民与集体联营，先按投资比例划分。属于全民的，按规定向各级财政上交和留用。
八、合资建设必须按照本办法和上级批准的建设方案，由合资各方共同制定具体的合同条款。合同要明确规定各方经经济责任，做到职责分明、内容具体、时效清楚、措施落实。合同一经依法成立，即具有法律约束力，各方必须全面履行合同规定的义务，任何上方不得擅自变更或解除合同。
合同的修订，要由签约各方协商同意。一方不履行合同规定的义务而造成损失的，由违反合同的一方承担违约责任。
合同执行中发生的经济纠纷，经协商无效时，可以提请有关主管部门调解，合资联营的企业合同期满以前，如发生严重亏损、不可抗力的因素等，经合资各方协商同意，报请主管部门批准，可提前终止合同。
九、合资联营企业的建设和生产，一般应成立董事会或管理委员会进行管理。董事会或管理委员会的名额由各方民主协商确定，人选由投资各方委派。
董事会或管理委员会讨论决定联营企业的重大方针问题，如发展规划、经营方针、收支预算、利润分配等。具体经营业务，由厂长、业务部门等负责管理。
企业规模较小，不需成立董事会或管理委员会的，也可以由合资各方共同负责，分工管理。
跨省、区合资建设的项目，一般由项目所在地的一方为主进行管理。跨部门、跨行业合资建设的项目，一般以最终产品所属的部门、行业为主进行管理。跨所有制建设的项目，一般由全民所有制单位为主进行管理。
合资企业的隶属关系由合资各方按照建设项目的审批权限，报各级计委、经委和财政部门审定，重大项目报国务院审定。计划的下达、考核、统计报表等都按批准的隶属关系下达。
十、合资建设不得搞与生产企业争原料、争燃料动力的项目。合资建设企业所需建设材料、设备，由合资各方负责提供。生产所需主要原料、材料和燃料，原则上由合资各方共同负责解决。如需要由其它单位供应的，以及供水、供电、运输等外部协作条件，要与供应单位达成协议和取得主管部门的批准。
十一、所有合资建设项目都必须纳入有关各部和地方的固定资产投资计划。进行合资建设的全民所有制单位，各方的投资额分别包括在核定的该部门和该地方总投资内。计划确定之后，如需追加新的合资建设项目，其资金、材料、设备均已落实时，可以提出申请，经批准后纳入计划。
合资项目如进行基本建设的，应当履行规定的基本建设程序。进行技术改造措施的项目，如总投资达到1，000万元以上的，也要履行基本建设程序。
1．合资建设的项目要先进行经济分析，经过充分论证，在经济上确有效果后，再由合资的各方向各自的主管单位提出申请，由主管单位核准合资协议书，以便与有关方面具体商定协作关系。
各项协作条件落实后，由合资各方联合编报设计任务书。任务书的内容除满足基本建设程序的要求外，还需补充合资方式、各方投资比重、利润、产品分享办法、管理方式、企业隶属关系等内容。
2．合资建设项目的设计任务书按大、中、小型规模分别进行审批。大中小型项目由国家计委审批，其中有些重大项目，由国家计委报国务院审批。小型项目的审批办法按隶属关系分别由国务院主管部门，或省；自治区、直辖市人民政府自行确定。
3．合资建设项目做好建设前期工作，列入国家、部门和地方的年度固定资产投资计划后，才能开工建设。
总投资1000万元下合资措施项目的管理程序可以适当简化，分别由国务院主管部门或省、自治区、直辖市人民政府自行确定。
十二、各部门、各地区要对合资建设工作经常进行检查和监督，及时协助解决存在的问题。对有利于解决薄弱环节、发展短线产品生产的合资建设应当给予支持，对重复建设、盲目生产以及不利于国民经济调整的，要进行必要的干预。有条件的省、自治区、直辖市可以由部门组成管理机构，以加强领导。
国务院有关部门和各省、自治区、直辖市应根椐以上暂行办法，结合本部门和本地区的特点，补充、制订具体的管理细则。