江西省新余市人民政府


新余市人民政府关于印发新余市规范和激活房地产市场若干办法的通知

余府发〔2003〕28号



　　各县（区）人民政府、管委会，市政府各部门，市直各单位：
现将《新余市规范和激活房地产市场若干办法》印发给你们，请遵照执行。



二○○三年十二月二十九日


新余市规范和激活房地产市场若干办法

第一章 总 则

第一条 为加快城市化步伐，提高城市品位，完善城市功能，规范和激活我市的房地产市场的发展，改善居民居住条件，推动我市经济和社会持续、健康发展，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理管理法》和《国务院关于促进房地产市场健康发展的通知》等法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市规划区土地利用及房地产建设的所有单位和个人。
第三条 本办法所指的城市规划区，是指本城市新修编的总体规划范围，包括高新技术开发区、仙来开发区和仙女湖风景区（以下简称规划区）。总共约160平方公里。
第四条 市政府有关行政主管部门根据其职责分别负责相应的工作。

第二章 规划管理

第五条 市人民政府根据我市的经济和社会发展的需要修编城市总体规划，并严格按照城市规划要求组织实施。在城市总体规划和城市控制性规划实施过程中，需要对城市规模、用地性质、功能分区等重大事项进行调整时，须经城市规划委员会提出意见后，经市政府确定。
第六条 城市住宅建设一律实行统一规划，成片开发，严禁零星开发。
第七条 根据“规划一张图、审批一支笔、建设一盘棋”的原则，凡在城市规划区内利用土地进行建设的单位和个人，必须经城市规划主管部门初审后，报市人民政府批准。
规划区内的集体建设和农民建房，由所在街道办事处（镇）统一报区（管委会）初审，由城市规划主管部门报市人民政府审批。市政府每季度研究一次。本办法公布之日起，街道办事处（镇）政府不得再行审批。
第八条 市规划、土地主管部门应在街道办事处（镇）的配合下，制定规划区内农村集体土地的集体建设和农民建房控制性详细规划。
规划区内的街道办事处（镇）要根据城市控制性详细规划，制定行政村、自然村农村住宅小区修建性详细规划，形成规模，改善农民的居住条件。
凡未做修建性详细规划的集体建设和农村居民建房一律不批。

第三章 土地利用

第九条 实行土地储备和政府垄断土地一级市场制度。使用规划区内集体土地，一律由市政府依法统一规划、统一管理、统一征用、统一开发、统一出让。
第十条 加强土地的宏观调控，严格控制土地投放量。每年初由计划、规划、土地、房管部门提出规划区内的房地产开发利用计划和具体方案，经市人民政府批准后，予以公告。公告的主要内容是：
㈠出让步骤、方式、条件、要求；
㈡出让地块地理位置图；
㈢地块数量、每幅地块的坐标、方位、用途、面积、使用年限、用地红线、建筑性质、建筑高度、建筑密度、绿地率、容积率等指标；
㈣公共配套设施的标准、条件。
房地产开发建设各项控制指标应高于《江西省城市规划管理技术导则》。
第十一条 经营性用地一律采取招标、拍卖、挂牌出让形式取得国有土地使用权。
禁止任何单位和个人侵占、买卖或联营联建的形式非法转让国有土地使用权。
第十二条 国有划拨土地使用权确需出让的，一律由市政府先行收回收购储备再出让。出让后，按取得的该使用权时的成本价款及期间的利息对原使用权人给予补偿，财政拨款的除外。
改制、破产企业的国有划拨土地使用权，经政府收回出让后。出让金可全额返还该企业，用于安置和企业发展。安置该企业职工所剩余出让金，划入该企业所属系统的主管部门，用于弥补系统内其它企业职工的安置费用。
第十三条 城市规划区内土地的基准地价，由市土地管理部门会同市计划、财政、建设、房管等部门组织调整修正报省政府批准。
第十四条 严格规范房地产项目转让行为，已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。

第四章 房地产开发

第一节 商品房开发
第十五条 按照“城市建设市场化，建设主体企业化，设施享用商品化，政府行为规范化”的原则，加大对城市建设和管理的市场化运作力度。在坚持房地产市场宏观调控的基础上，放开商品房开发，适当控制经济适用房的规模。
严禁任何单位和个人利用行政划拨土地和农村集体土地从事商品房开发。
第十六条 鼓励开发高档次、高品位住宅小区，提升城市品位。新区商品房住宅小区开发不低于80亩。
第十七条 开发商在取得建设用地规划许可和土地使用许可时，必须对所开发的地块根据城市总体规划的要求制定修建性详细规划，并报市规划部门同意后方可实施。
第十八条 坚持高起点规划、高标准设计，注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计。住宅小区建设应完善给排水、电力、燃气、电讯、消防设施外，还应达到下列标准：
㈠住宅小区按建筑总面积3‰的比例配置社区、物业管理用房，用于社区服务。
㈡配置各种照明路灯、防火、防盗等器材设施。
㈢无偿配置公用垃圾中转及垃圾桶。
㈣无偿配置相应的居民休闲用地。
第十九条 从事房地产开发的企业，必须具备开发资质。凡未取得房地产开发资质的，一律不得开发房地产。
鼓励市内具有房地产开发资质的企业通过联合、兼并、重组、股份制改造组建具有实力的房地产开发公司，提升自我竞争能力。鼓励国内外有资质的房地产开发企业进入我市从事房地产开发。
第二十条 房地产开发一律不享受招商引资的优惠政策，对有实力的外商到我市进行房地产开发，有关部门应协助外商办好有关手续并做好跟踪服务工作。

第二节 旧城区成片改造
第二十一条 旧城区实行成片改造开发，逐步推进的原则。
旧城区成片改造开发不低于30亩，不足30亩的空闲地作为公共绿地，待符合条件时再行开发。
第二十二条 旧城区成片改造范围为东至校园路，西至五一南路，北至铁路线，南至袁河。
第二十三条 旧城区成片改造的土地出让金（含各种规费）的出让底价以建筑面积定额计算。一类地段500元/平方米，二类地段480元/平方米，三类地段460元/平方米。本办法公布前已出让的土地除外。
鼓励高起点高标准地改造旧城区，符合条件的由市政府给予奖励。
第二十四条 旧城区成片改造的开发商应自行承担拆迁安置工作。
拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。被拆迁人可以选择补偿方式，法律法规另有规定的除外。
鼓励开发商以产权调换方式就地安置被拆迁人。实行产权调换并就地安置被拆迁人的，在被拆迁人回迁后，经房管部门核实，按被拆迁人原有建筑面积以本办法第二十三条计算的土地出让金，由财政部门予以退回。

第三节 经济适用住房建设
第二十五条 加强对经济适用住房的宏观调控和管理，由计划、房管、民政、建设等部门制定经济适用住房计划，按比例逐年开发经济适用住房，解决低收入家庭的住房困难。
第二十六条 经济适用住房严格控制在中小套型，中套型建筑面积不得超过100平方米，小套型不超过80平方米。其销售价格应依法公开、公平、合理确定，使低收入家庭真正享受到国家的优惠政策。工程施工实行招投标制度。
第二十七条 经济适用住房的购房对象为家庭年人均收入3600元以下且人均住房建筑面积在15平方米以下的低收入家庭。
第二十八条 严格经济适用住房购房程序。实行申请、张榜公布、社区居委会和房地产管理部门调查确认制。

第四节 农村居民建房
第二十九条 严禁农村居民开发商品房或联建商品房。严禁农村居民在集体土地上乱建设、乱开发。
第三十条 鼓励规划区内的农村居民联合建设住宅小区，鼓励农村居民通过拆旧建新进入小区。街道办事处（镇）应统筹规划农村居民住宅小区建设，根据农村集体组织的土地存量，集体建设和农民建房原则上控制在集体土地总量的30%以内。
农村居民住宅小区建设可以行政村或自然村为单位，也可以几个自然村共建住宅小区。区内的基础设施分步骤纳入农村居民自建成本。
第三十一条 农村居民一户只能有一处宅基地。凡农村居民在集体土地上建有新房的，原有老宅基地必须拆除，将老宅基地归还村集体。
第三十二条 农村居民建设自住房所需土地，必须按土地法的规定，实行面积限额，占用原宅基地和村内空闲地的，每户不超过150平方米，占用耕地每户不超过90平方米。

第五章 其他措施

第三十三条 停止各种形式的集资建房、合作建房、福利分房和城镇居民私人建房。需要住房的单位和个人一律通过市场进行交易。
第三十四条 禁止任何单位在办公区域建家属宿舍、开发商品房或联合建房。
第三十五条 依法全额征收房地产开发的各种税费, 取消房地产开发中的各项优惠政策（经济适用住房除外）。
统一征收房地产开发的各项规费，由市建设局一个窗口收龋
第三十六条 房地产开发中的城市配套费30元/每平方米，其它各种税费按国家有关规定执行。
第三十七条 搞活住房二级市场，鼓励已购公房和经济适用住房的上市，任何单位不得限制已购公有住房上市交易，法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定的除外。
第三十八条 鼓励居民换购住房。个人销售普通住房，房地产交易手续费减半收取，依法可减免的税收予以减免。
职工将已购公房首次上市出售免交所得收益。
第三十九条 鼓励农民进城和非本市人口迁入本市。凡在城区内购买了商品房（含二手房）的，可凭房屋所有权证等办理本人及共同居住的直系亲属的落户手续。
第四十条 加快实施住房分配货币化进程，尚未实施的，应按政府有关规定对无房或住房未达标的职工发放住房补贴。
第四十一条 加大公积金归集的力度。2004年起，有条件的地区、单位和职工的住房公积金缴存比例，在原有基础上提高2%。住房公积金最高缴存比例提高到10%。
第四十二条 住房公积金应积极支持职工住房贷款，在保证资金安全的前提下，职工购买新建商品房的，最高可提供15万元贷款；职工购买二手房的，最高可提供7万元贷款。
个体工商户、自由职业者缴存公积金月缴存额为100-500元，缴存期满一年，且按规定继续缴存的，可享受住房公积金贷款。
职工购买住房的，其个人帐户所存公积金可用作购房款。
第四十三条 对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，金融机构要及时给予信贷支持。
第四十四条 金融机构要积极为购房人提供担保贷款，对购买二手房的，也应给予担保贷款。
第四十五条 建立房地产交易有形市场，完善交易市场功能。
房地产交易手续一律从简。房屋交易、登记实行“一套资料申请，一个窗口办理”的一站式服务，不重复进行评估、测量等。
第四十六条 建立房地产市场的预警机制和市场信息体系，由物价部门和房管部门适时发布存量住房交易指导价格。
第四十七条 房屋出租实行备案制度，出租人应在房屋出租合同签订之日起30日，将房屋出租合同、房屋所有权证、当事人的合法证件交市房产管理局备案。

第六章 法律责任

第四十八条 凡违反本办法规定的，由有关行政主管部门依据有关法律、法规予以处理。
第四十九条 行政主管部门违反本办法的，除按国家法律、法规予以处理外，还将采取组织措施予以处理。

第七章 附 则

第五十条 建制镇建设可视情参照本办法执行。
第五十一条 本办法自公布之日起施行。《关于我市城南旧城改造工程优惠政策的通知》（余府字[2001]31号）同时废止，此前其他有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。





怎样区分流氓罪与抢劫罪

滕传枢


　　我国刑法第160条对流氓罪规定，#聚众斗殴，寻衅滋事，侮辱妇女或者进行其他流氓活动，破坏公共秩序，情节恶劣的，处七年以下有期徒刑、拘役或者管制。"流氓集团的首要分子，处七年以上有期徒刑。"刑法第150条对抢劫罪作了这样的规定:"以暴力•胁迫或者其他方法抢劫公私财物的，处三年以上十年以下有期徒刑。犯前款菲，情节严重的或者致人重伤、死亡的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑，可以并处没收财产。。从侵犯的客体来说，前者属于妨害社会管理秩序罪，后者属于侵犯财产罪拟、栓质和量刑来比较，流氓罪属于轻罪(刑法本身就规定了要"情节恶劣的九流氓行为才构成此罪)，抢劫罪属千重罪。从条文上看，这两个罪很易区别。但是在目前的司法实践中，却往往发生把流氓罪误定为抢劫罪的现象。因此，如何正确区分流氓罪与抢翱罪，是一个应该讨论相必须明确的问题。
为了阐明这个问题，我先举下面两案为例。
案例一:被告人李XX，男，工8岁。一九八?}年五月十八日中午李在汽车站候车室避雨时，见外县莱的三青年坐在凳子上看连环画，便坐到其申一青年黄X身旁间萤借书。李看完还书时，见萤穿的桔黄色皮鞋，便问黄在哪里买的?多少钱一双?并叫黄脱下给其试穿，进而提出与黄换鞋，黄不同意，李看到簧手摸腰部，误认为簧去摸刀子，即从身上拿出自制火药枪对黄说，"你脱不脱，不脱我就不客气了!"黄被迫把皮鞋脱给李。李把枪放进衣袋里，穿上皮鞋，把自己原来穿的皮鞋丢给黄，黄还是坚持不换，李说，"不换连手表都抢!"说完即扬长而去。法院以抢劫罪判处李Xx有期徒刑六年。
案例二，被告王XX、姚xx、王xx三人与另外两个青年于一九八一年七月十四日上午在贵州省贵定火车站一家小食店喝酒。适逢清镇县社员胡某、姜某路过;王误认为二人是龙里县人，即对同伙说:片那两人是龙里的。上次我们去龙里玩被他们打过，今天我们打转来!"喝完酒后，王等即赶往候车室，分坐在胡的身旁，先向胡索要香烟，后又夺取胡的日记本，继而王xx又拨出了刀子抵住胡的腰部。王等三人从胡的身上搜出现金三元多，将几角零头还给胡作路费后，将三元钱拿走。对胡的挎包•手表及其它财物没有触动。某县法院在审理申以"三被告互相借助，形成了共同抢劫犯罪的故意，由报复转变为抢劫"为理由，认定三被告的行为己构成抢劫罪，判处王xx有期徒刑一年，男二人拘役六个月。
象这类案例，都是把流氓罪误定为抢劫罪了。
那么，怎样才能正确区分流氓罪与抢劫罪呢?我认为应注意以下几点：

第一、正确区分流氓罪与抢劫罪侵犯的不同客体

　　流氓罪与抢劫罪侵犯的都是复杂客体。•而且它@WP侵犯的客体之间是交叉关系。流氓罪侵犯的客体不仅是社会秩序，也侵害公民(特别是妇女)的人身权利以及公私财产;而抢劫罪侵犯的客体不仅是公私财产的所有权，也侵犯公民的人身权利及社会秩序。因此在司法实践中，易将两罪侵犯的客体相混淆，特别容易把流氓罪申侵犯了公私财产的行为误认为是抢劫行为。如上述案例一被告李XX的行为侵犯了公民(黄x)对私人合法财产(皮鞋)的所有权;案例二2xx等被告侵犯了公民(胡xx)对私人合法财产(三元现金)的所有权。由此误将流氓罪与抢劫罪侵犯的客体相混淆，造成定罪不当。
　　因此，在审理此类案件时，必须从具体的犯罪行为所侵犯的全部客体中找出它主要侵犯的客体是什么，从而正确定性。流氓犯罪活动往往使公民的人身权利和公私财产也受到馒寓，但流氓犯罪分子与受害人之间一般没有什么仇怨或联系，馒犯的对象不是特定的，犯罪目的也不是针对特定的公私财产，它所遣戊的物质损害一般是流氓行为造成的附带后果。这种犯罪对社会上不特定的人造成威胁，•使公共秩序和道德风尚遭到破坏，它具有藐视国家法纪和社会公德、向整个社会挑战的性质。所以，流氓罪所侵犯的客体主要的是社会秩序而不是人身权利及公私财产。
　　抢劫罪则不然，虽然它也侵犯公民的人身权利，但这种侵犯只是作为将公私财物占为己有的手段。抢劫行为从广义上说也侵犯了社会秩序，但不是刑法分则中第六孽所规定的那种狭义的社会管理秩序。抢劫犯罪分子的最终目的是将公私财产非法据为己有，所以，它侵犯的客体主要的是公私财产的所有权而不是其它。

第二、正确区分流氓罪与抢劫襄的重现要件渖客观要件

　　这两个罪在主观方面只能是故意。抢劫罪可能有不同的动机，但目的只有一个，即将公私财物揖为己有。流氓罪的动机、目的则比较复杂，它不是以取得财物为主要目的，也不是为了侵犯某一特定的个人(有时也有特定的对象，如对某一妇女进行公开侮辱万，而是在无耻下流的心理支配下，企图通过各种流氓活动来达到寻欢作乐或者满足某种卑鄙欲望的目的。因而此类犯罪分子往往是意识到自己是在违反社会秩序和公共秩序，有意地以这些行为来表明自己对国家法纪和社会公德的藐视。
　　流氓犯罪分子在实施行为时常会产生损害或夺取他人财物的心理状态。"比如案例申李xx想换取他人皮鞋，王Xx等人想占有他人三元钱。如果局限到这一具体环节来看，就会认为行为人产生了新的犯罪故意或者把它看成牵连犯罪，按重罪吸收轻罪的原则，定为抢劫罪。
　　由于流氓犯罪与抢劫犯罪目的不同，表现在客观行为上两罪之间也有区别。在时间上，抢劫犯『常发生在夜间或很少有人活动的白天i流氓犯罪常发生在光天化日之下甚至众目瞪筷之下。在地点上，抢劫犯『常发生在较隐蔽或不易被人发觉的场所;流氓犯罪常发生在闹市通衡和公共场所。在手段上，抢劫犯罪常采取突然袭击方式，甩暴力、胁迫或麻醉等方法，在较短暂的时间内将受害人的特定财物特别是现金及贵重物品抢走，。一般情况下，尽可能将钱财洗劫一空鼻流氓犯罪申侵害财物的行为常是在其它流氓行为的实施过程申渐进发生的，过程可能延缓较长，侵害的可能仅是受害人的部份财物而且数额不大。在危害后果上，抢劫犯罪主要使公私财物遭受损失和受害人遭受人身侵害，由于抢劫罪的目的和性质所决定，抢劫数额的大小相是否实际抢到财物并不影响定罪，抢劫造戊的人身侵害则作为结合犯规定在同一条文内而不作数罪;流氓犯罪则主要健公共秩序遭受破坏，至于使公私财物遭到的一般损害后果只是成为组成破坏公共秩序这一一总危害后果的内容之一。
　　由于流氓罪在客观方面的行为比较复杂，如寻衅滋事行为，特别是在公共场所无理取闹，强要硬夺，抓拿骗吃，•哄抢帽子、眼镜，拦截车辆等行为与抢劫行为澈相类似，加上流氓犯罪中常常发生暴力或暴力威胁的行为，这样就极易把这类流氓行为与以暴力胁迫或其它方法抢劫公私财物的行为相混淆。如案例一一申，被告人李xx甩火药枪胁迫强行换茬受害人簧X的度鞋;案例二申，•垂xx等被告人用刀子胁迫强行从受害人胡xx身上搜走三元钱等行为。

第三、正确认定流氓犯罪过程中出现的数罪和牵连犯罪

　　由于流氓犯罪分子的心理状态比较复杂，因此在犯罪过程中有时会产生新的犯罪故意并同时实施抢劫或者抢夺•强奸•杀人、伤害、盗窃等行为。在这种情况下犯罪分子的动机目的就起了变化，即在主观上产生了新的犯罪故意，在客观上也实施了新的犯罪行为。根据主客观要件相一致的原则，除了符合流氓罪的构成条件以外，又符合了另外一个或一个以上罪的构成条件。这样就成为数罪，应按数罪并罚的原则去处理，而不发生牵连犯罪的问题。
　　至于在流氓犯罪中发生与抢劫罪牵连犯『的问题，我认为这属于一种比较特殊的情况，不同于一般的牵连犯罪。其一，蔬氓犯罪的方法和结果本来就常常触及一一般的抢劫以及抢夺、伤害、盗窃等罪各，而这种情节本身就已包含在流氓犯『的构成要件之申，不该也不必作牵连犯罪处理。其二，流氓罪除流氓集团的首要分子以外，最高刑期为有期徒刑七年，与一一般抢夺、盗窃、伤害等罪相比，已属重罪，即使按牵连犯处理，亦应以流氓罪处罚。"而流氓罪与一般抢劫罪相比，则属轻罪，如果把流氓罪中饱强要硬夺这类侵害公私财产的行为都按牵连犯罪以抢劫罪论处，显然失之过重。因此，只有从犯罪的全过程而不是从某一情节考虑，当这类行为的实际危害后果(对公私财物的侵害)超过流氓罪本身的危害后果(对公共秩序的侵害)肘，才应考虑按牵连犯罪的原则去处理;以什么标准来衡量这种危害程度呢?那就只能以侵害公私财物的数额较大来认定了。但是，惋若流氓犯罪分子明知是数额较大的财物而加以抢劫，则必然已产生明确的抢劫故意，那将是数罪的问题而不是牵连犯。只有流氓犯罪分子抢劫了数额较大的财物，却并不知道此项财物的价值时，才构成牵连犯『。
　　从本文所举的案例一、二来分析，被告人李XX出于"赶时肇"的动机，目的是换取受害人的一双皮鞋(价值不大)。被告王xx等三人的动机是"报复"，目的是寻衅扛架。因此，他们在一种藐视国家法纪和社会公德的心理文配下，实施了犯罪行为。在主观上他们并非以劫取对方钱财为主要目的，在客观上。他们在光天化日之下，在"公共场所中，采取了强要硬夺的方式使受害人的人身和物质部造成了损害，给社会上人们的心里造成恐怖感和不安全感，影响是极坏的，情节是恶劣的。但是他们对受害人的其它财物，特别是对贵重物品(如手表)均未触动。这与他们的主观要件一致。因此，上列两案被告的行为所侵害的客体主要应是公共秩序而不是人身权利和公私财物的所有权，也不发生牵连犯罪和数罪的问题。他们的犯罪应定流氓罪而不应定抢劫罪。

1982-09-18于贵州都匀




[ 原载西南政法学院学报《 法学季刊 》1982年第4期 ]