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谨慎对待房屋买卖中的意向金/姚律师

时间:2024-07-09 22:17:10 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8683
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【案例简介】

  A先生看中一套二手房,中介表示A先生需交付5万元意向金才能与房东沟通洽谈具体买卖细节,于是在中介的撮合下,A先生签订了一份三方的意向金协议,并交付了5万元意向金,其中协议约定在卖家签署协议并收到意向金后意向金转定金。卖家也签署了协议,开具了定金收取收据。

  情况一:

  双方谈妥房价,并约定三天后签署买卖合同。然三天后,当A先生再次联系卖家时,卖家竟然已经不知所踪,查了房产登记却发现此人根本就不是房东。A先生找到中介,要求对此事负责,中介房也感到很冤屈,因为在将意向金转为定金之前,中介公司一般不会到房产交易中心去核查房产证信息。A先生上当受骗,却找不到骗子。

  情况二:

  三天后,A先生再次看房时,发现卫生间有渗漏现象,而且卖家竟然把空调也拆走了,与当初中介所说的送装修有出入,于是提出放弃购房想法。谁知中介告诉他,意向金已经在三天后自动转为定金,如果反悔,将不能取回。

  【姚律师点评】

  二手房交易过程中,签订正式房屋买卖合同前,一般中介公司会要求买家交付意向金,并规定在卖家签收后,意向金自动转定金。一般买家不交意向金的话,中介公司不帮与卖家进行实质谈判,而一旦买家交了意向金后又无法与卖家达成一致无法签订买卖合同的话,买家就很难取回已转为定金的意向金。由此,意向金似乎成了套在“买家”头上的紧箍咒,导致在实际操作中定金纠纷不断,笔者在近日代理处理了两个房产定金纠纷案,就深有体会。那么意向金究竟是什么呢?如何防范意向金带来的风险呢?

  【姚律师建议】

  一、了解交付意向金的可能风险,谨慎签署意向金转定金协议

  案例中的购房者在没有对卖家及所售房屋做充分了解的情况下匆匆签下意向金转定金协议交付意向金,他却没意识到一旦房东收取了定金,签署了协议,他就面临着被没收款项的可能。

  所以在此姚律师提醒大家,作为买家,在交付意向金前必须先多了解房屋情况及周边状况,如房屋构造、小区情况、周边交通设施等。在签署意向金协议前必须充分认识到有可能的后果,必须仔细察看意向金协议上所载内容,如果有什么不明或容易产生歧义的地方必须予以明确。最好可以请专业律师做咨询或陪购,以免造成不必要的麻烦。

  另外为防止本案情况一的出现,最好在三方的居间协议中约定,卖家收到中介交付的意向金后签字确认,并由中介代为保管该笔意向金。如此,就算出现卖家欺诈的情况,也有利于买家取回交纳的意向金。

  二、为意向金转定金设置一定的条件限制和期限限制

  在买卖双方达成正式的买卖合同合意前,笔者并不建议交付定金,否则任何一方都有可能面临定金罚则,由此会引来很多争议纠纷。在此之前,意向金更多的是应该扮演诚意金的角色,买家交付一定的诚意金到卖家手里,一定程度上已经表明了买家的购买洽谈诚意,便于中介方居间议价。一般意向金转化为定金的条件不外乎经中介居间,卖方同意按照委托房款成交,卖方接受意向金,即转化为定金。但姚律师认为,仅这样的转换条件还不够,主动权更多的被卖方和中介方掌控,买方陷入了很被动的地位。

  建议在意向金转化为定金条款中,要约定在什么情况下买方可以取回意向金,而不做转定金处理。也可以约定以双方签订书面买卖合同为转化条件,或者给意向金转定金约定一定的期限,或者约定在中介方转付前须要通知购房者。另外,姚律师建议最好在中介、卖方、买方签订的三方协议中最好约定,如果中介将买方所交纳的意向金转付卖方后,仍未中介方负责保管,这样就算发生了本案中的第一种情形,对于买方拿回意向金也是一种保障。

  总之,购房者要根据在确定将意向金转为定金之前,一定要把各种可能发生的情况都考虑清楚,这样才能避免因为自己违约而损失意向金的情形。

  上海姚卫芳律师:专职律师,法学学士,中华律师协会会员,从业以来承办了数百件诉讼与非诉讼业务,担任了多家企业的常年法律顾问,也为多位客户聘请为私人法律顾问。

  姚卫芳律师擅长领域:

  婚姻家庭纠纷、劳动争议纠纷、人身损害赔偿、交通肇事赔偿、商债催收、刑事辩护等领域。

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  电话:15021744891,

  电邮: hzyaowf@yahoo.com.cn

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湖北省实施《中华人民共和国国家通用语言文字法》办法

湖北省人大常委会


湖北省实施《中华人民共和国国家通用语言文字法》办法


(2004年7月30日湖北省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议通过)

湖北省人民代表大会常务委员会公告(第四十四号)


《湖北省实施〈中华人民共和国国家通用语言文字法〉办法》已由湖北省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议于2004年7月30日通过,现予公布,自2004年9月1日起施行。

湖北省人民代表大会常务委员会 2004年7月30日

第一条为了加强推广普通话和推行规范汉字的工作,更好地为我省经济建设和社会发展服务,依据《中华人民共和国国家通用语言文字法》(以下简称国家通用语言文字法),结合本省实际,制定本办法。

第二条本办法所称的国家通用语言文字是指普通话和规范汉字。

普通话和规范汉字的使用应当依据国家颁布的国家通用语言文字的规范和标准。

第三条各级人民政府及其有关部门应当采取措施推广普通话和推行规范汉字,将推广普通话、推行规范汉字作为爱国主义教育和精神文明建设的重要内容,对语言文字工作部门开展工作所需人员和经费予以保证。

下列领域是推广普通话和推行规范汉字的重点领域:

(一)国家机关公务用语用字;(二)学校、幼儿园及其他教育机构的教育教学用语用字;

(三)广播、电影、电视、报刊等媒体及汉语文出版物的用语用字;

(四)公共服务行业的社会服务用语用字;(五)公共场所设施、招牌、广告及企业事业单位名称的用语用字;

(六)信息处理和信息技术产品的用语用字。

第四条省人民政府语言文字工作部门负责全省语言文字工作的统筹规划和指导协调,其办事机构负责普通话培训和水平测试工作的指导和监督。

县级以上人民政府语言文字工作部门管理和监督本行政区域内的国家通用语言文字的使用,其他有关部门应当积极配合语言文字工作部门推广普通话和推行规范汉字,并按照职责分工做好相关监督管理工作。

第五条国家通用语言文字的应用管理实行检查评估制度。县级以上人民政府应当组织语言文字工作相关部门和专家,对本行政区域内国家通用语言文字的使用情况实施检查评估。

县级以上人民政府、语言文字工作部门和其他有关部门应当对在国家通用语言文字使用和管理工作中做出显著成绩的单位和个人予以表彰或者奖励。

第六条国家机关应当以普通话和规范汉字为公务用语用字。

国家机关工作人员在办公、会议、面向社会公众讲话等公务活动中应当使用普通话。

国家机关的名称牌、标志牌、指示牌、电子屏幕、公文、印章、标语等必须使用规范汉字。

第七条学校、幼儿园及其他教育机构应当以普通话和规范汉字为基本的教育教学用语用字。

学校及其他教育机构应当把学生使用国家通用语言文字的能力纳入培养目标,把说普通话、用规范汉字列为学生日常行为规范。

学校及其他教育机构的名称牌、标志牌、指示牌、公文、印章、标语(牌)、电子屏幕、校刊(报)、试卷、教育教学用书以及教师板书等,应当使用规范汉字。

教育行政部门应当将用语用字规范化列为对学校及其他教育机构办学水平进行督导评估和考核的重要内容。

第八条广播电台、电视台应当以普通话作为播音、节目主持、采访的基本工作用语。

影视屏幕上的字幕及其他公示性的文字,必须使用规范汉字。

第九条以汉语文出版的报纸、期刊、图书、音像制品等出版物的用语用字应当符合国家通用语言文字的规范和标准。

汉语文出版物中需要使用外国语言文字的,应当用国家通用语言文字作必要的注释。

第十条信息处理和信息技术产品中使用的汉语、汉字应当符合国家通用语言文字的规范和标准。

第十一条商业、邮政、电信、铁路、交通、民航、旅游、文化、餐饮、娱乐、银行、保险、医疗卫生及其他面向社会公众服务的行业应当以普通话为基本服务用语。

公共服务行业的名称牌、标志牌、指示牌、公文、印章、执照、票据、报表、说明书、电子屏幕、商品名称、宣传材料等应当使用规范汉字。确需使用外国文字的,应当在显著位置用规范汉字注释。

第十二条本省行政区域内的山川河流等地名标志、行政区划名称、居民地名称和路名、街名、企事业单位名称,建筑物名称以及车站、港口、码头、机场、名胜古迹、纪念地、游览地等公共场所的各类设施用字,应当使用规范汉字,并符合国家规范和标准。

公共场所的题词、题字和手书招牌,提倡使用规范汉字。

企业名称牌匾不得单独使用外国文字。

第十三条广告用语用字应当符合国家通用语言文字的规范和标准,不得使用繁体字和已经废止的异体字、简化字;使用成语、词语不得滥用谐音字;不得单独使用外国语言文字,如因特殊需要使用外国语言文字的,应当采用以国家通用语言文字为主、外国语言文字为辅的形式。

在本省行政区域内销售的商品的包装、说明文字应当符合国家通用语言文字的规范和标准。

第十四条对外汉语教学应当教授普通话和规范汉字。

本省行政区域内接收外国留学生进修汉语文及相关专业的学校、科研院所及其他机构,应当以普通话和规范汉字为基本的教学用语用字。

第十五条下列人员的普通话水平应当分别达到国家规定的等级标准:(一)国家机关工作人员应当达到三级甲等以上水平;(二)教师应当达到二级以上水平,其中语文教师、幼儿园教师和对外汉语教学教师应当达到二级甲等以上水平,普通话教师和语音教师应当达到一级水平,学校其他人员应当达到三级甲等以上水平;(三)播音员、节目主持人和影视话剧演员应当达到一级水平,其中省级广播电台、电视台的播音员和节目主持人应当达到一级甲等水平;(四)公共服务行业从业人员应当达到三级以上水平,其中广播员、解说员、话务员、导游等特定岗位人员应当达到二级以上水平;(五)高等院校和中等职业技术学校的毕业生应当达到二级以上水平。

1954年1月1日以前出生的前款(一)、(二)、(四)、(五)项所列人员,提倡使用普通话。对未达到规定的普通话等级标准的人员,应当分别情况进行培训,使其逐步达到规定的等级标准。

普通话水平测试等级证书由省语言文字工作办事机构颁发。

第十六条国家机关、学校、新闻媒体和公共服务行业在新录(聘)用人员时,应当考核其普通话水平,并要达到相应的等级标准。

第十七条有违反国家通用语言文字法和本办法行为的,分别按下列规定处理:

(一)国家机关、学校和其他教育机构、新闻媒体、出版单位以及公共服务行业不遵守普通话和规范汉字使用规定的,由县级以上人民政府语言文字工作部门下发整改通知书,限期改正,逾期不改的,对主要负责人和直接责任人员予以通报批评;

(二)商号、店名、企业名称及其他公共场所的用字不符合国家规范的,由有关行政管理部门责令改正;

(三)广告用语用字不符合规定的,由工商行政管理部门责令改正或者停止发布;

(四)商标、商品的包装及说明、信息技术产品的用语用字不符合国家规范和标准的,由有关行政管理部门责令改正或者停止销售。

第十八条语言文字工作部门和其他有关部门及其工作人员不依法履行职责或者滥用职权的,由所在单位或者上级主管部门对主要负责人和直接责任人依法给予行政处分。

第十九条少数民族语言文字的使用依据宪法、民族区域自治法及其他法律的有关规定。

汉语拼音、繁体字、异体字和方言的使用依据国家通用语言文字法的有关规定。

第二十条本办法自2004年9月1日起施行。




中国保险监督管理委员会关于转发中国人民银行《关于同意商业银行试办保险公司协议存款的复函》的通知

中国保险监督管理委员会


中国保险监督管理委员会关于转发中国人民银行《关于同意商业银行试办保险公司协议存款的复函》的通知
中国保险监督管理委员会




各中资保险公司:
根据中国人民银行《关于同意商业银行试办保险公司协议存款的复函》(银函〔1999〕338号),商业银行法人可以对中资保险公司法人(外资保险公司另行规定)试办大额、长期协议存款,现将此函转发给你们,望严格按照有关规定执行。
特此通知


(1999年10月18日)



中国保险监督管理委员会:
你委《关于商请商业银行向保险公司吸收协议存款的函》(保监函〔1999〕51号)收悉,经研究,现函复如下:
为促进我国保险业的健康发展,增加保险公司资金运用渠道,便于商业银行获得长期稳定的资金来源,同意对保险公司试办协议存款。
保险公司协议存款仅限于商业银行法人对中资保险公司法人办理,外资保险公司另行规定。协议存款期限仅限于5年以上(不含5年),5年期以下(含5年)存款仍按同期同档次法定存款利率执行。此前尚未到期的保险公司存款仍按原期限和利率水平执行到期。协议存款最低起存金
额为3000万元,利率水平、存款期限、结息和付息方式、违约处罚标准等由双方协商确定。保险公司协议存款凭证可用作融资质押物,按中国人民银行有关办法执行。
为防止出现因保险公司存款变动影响商业银行流动性的情况,请你会严格执行《国务院办公厅关于严禁违反规定强令企业事业单位在指定金融机构存款的通知》(国办发明电〔1998〕22号),不得指定保险公司办理协议存款的银行。
与此同时,我行将发文通知商业银行对保险公司试办协议存款。



1999年10月27日